본 리포트의 분석 대상은 서울 마포구의 핵심 신축 대장 단지 마포프레스티지자이(이하 대장=마포프레자)이며, 모든 수치의 기준 가격은 국토교통부 실거래 최근 12개월 평균 매매가 27.1억원으로 단일화한다. 사실 마포프레자는 2021년 준공된 1,694세대·23개동·최고 27층 규모의 대단지로, 최근 12개월 평균 27.1억원, 역대 최고 29.6억원(2025.10)을 기록했다.
사실 대장 단지의 월별 평균 매매가는 2023년 1월 15.9억원(159,000만원)에서 2025년 10월 28.74억원(287,417만원)으로 약 28개월간 80.8% 상승했다. 해석 같은 기간 서북권 84㎡ 환산 지역 평균이 11.2억→13.86억(2023.07 대비 2025.10)으로 약 23% 오른 점과 비교하면, 마포프레자의 상승 폭은 지역 평균의 3배 이상으로 신축 대단지 프리미엄이 가격에 강하게 반영되고 있음을 보여준다. 추론 이는 마포 핵심 신축에 대한 실수요·교체수요가 지역 평균을 압도하는 구조적 수요 우위에 있음을 시사한다.
사실 전세가도 2023년 1월 8.75억원에서 2026년 6월 12.5억원(125,000만원)으로 우상향했고, 84.8079㎡ 전세는 2026년 6월 12.5억원에 실거래됐다. 해석 전세가율 46.9%는 강남권 신축과 유사한 수준으로, 매매가의 절반 이하만 전세로 회수되는 구조여서 실거주 안정성은 높지만 갭(15.9억)이 커 단기 갭투자 진입에는 부담이 크다.
투자 결론: 매수(실수요 우위) / 갭투자는 주의. 추론 매매·전세 동반 우상향, 지역 평균 대비 초과 상승, 1,694세대 대단지의 거래 유동성을 종합하면 실거주 겸 중장기 보유 관점에서는 적극 매수 영역으로 판단한다. 다만 갭 15.9억원·전세가율 46.9%는 레버리지 효율이 낮아 단기 갭투자자에게는 자기자본 부담이 과중하므로 주의가 필요하다. 해석 자기 PIR·가구소득 기반 한도는 데이터 미확인이므로, 대출 규제(수도권 주담대 6억 한도 등)와 별개로 현금흐름 점검이 선행되어야 한다.
사실 마포프레자(좌표 37.5528, 126.9478) 기준 입지 POI는 도보 5분(500m) 이내 지하철역 1개, 도보 10분(1km) 이내 지하철역 6개, 1km 이내 초등학교 7개·중학교 5개·고등학교 5개, 2km 이내 대형마트 2개, 3km 이내 종합병원 4개다. 해석 도보권 6개 노선역 접근은 마포 도심·여의도·광화문 3대 업무지구로의 환승 선택지를 다중으로 확보한 것으로, 직주근접 측면에서 핵심 신축의 입지 요건을 충족한다.
사실 학교알리미 기준 대표 초등학교는 서울한서초(828명, 도보 2분·199m)이며, 단지 도보권에 서울용강초(575명, 562m)·서울대신초(253명, 575m) 등 초등 5개가 분포한다. 중학교는 숭문중(414명, 도보 3분·267m), 서울여중(552명, 462m), 고등학교는 숭문고(552명, 도보 3분·277m)·서울여고(644명, 526m)·서울디자인고(1,035명, 634m)가 인접한다. 해석 초·중·고가 모두 도보 5분 내외에 형성된 점은 마포 내에서도 드문 'One-Stop 통학권'으로, 초등 자녀 가구의 안전 통학 수요와 중·고 진학 연속성 측면에서 실거주 선호를 끌어올리는 요인이다. 추론 한서초 199m·숭문중 267m·숭문고 277m가 동일 반경에 묶이는 단지는 전·월세 회전 시에도 학령기 가구의 안정적 임차 수요를 받칠 가능성이 높다. 단, 개별 학교 학업성취도 수치는 데이터 미확인이다.
사실 2km 내 대형마트 2개, 3km 내 종합병원 4개가 확보돼 광역 생활편의·의료 접근성을 갖췄다. 해석 한경 머니(2021)·주택산업연구원 '2025 미래 주거트렌드'에서 응답자 33%가 공원·녹지 등 '쾌적성'을 미래 주거선택 1순위로 꼽은 흐름을 고려하면, 마포 신축 대단지의 단지 내 조경·산책 인프라는 수요 측면의 가점 요인이다. 다만 서울시 자료상 마포구는 도심권으로 공원면적이 상대적으로 협소한 자치구로 분류되는 점은 자연환경 측면의 상대적 약점으로 남는다(출처: 서울시 도시공원 연구자료).
※ POI 채점 기준: 거리 반경별 시설 개수(국토부·학교알리미·공공 POI). 도보 5분=약 400m, 도보 10분=약 800m 환산.
사실 마포프레자는 2021년 준공, 1,694세대, 23개동, 최고 27층의 마포 핵심 신축 대단지다. 경쟁 후보인 래미안마포리버웰(563세대·2015년), 공덕자이(963세대·2015년), 마포자이힐스테이트 라첼스(534세대·2003년)와 비교하면 세대수가 가장 많고 준공연도도 가장 최근이다. 해석 1,694세대 규모는 거래 표본이 두꺼워 호가 왜곡이 적고 환금성이 우수하며, 2021년 준공 신축 프리미엄까지 더해져 본 리포트가 마포프레자를 대장으로 선정한 핵심 근거다.
사실 기준가는 최근 12개월 평균 매매가 27.1억원이며, 전체 249건 평균은 22.0억원이다. 84㎡대(국민평형) 최근 실거래는 2026.01.30 84.8079㎡ 7층 28.5억원, 2026.04.29 84.9422㎡ 8층 26.0억원, 2026.05.14 84.9422㎡ 22층 26.8억원으로 형성됐다. 해석 84㎡가 26~28.5억 박스권에서 거래되는 가운데, 같은 시기 59㎡대가 21.5억~24억(2026.03 59.8772㎡ 24억)을 기록해 평형 간 가격 간극이 좁혀진 점은 84㎡의 상대적 가격 매력을 시사한다.
사실 한국부동산원 서북권 84㎡ 지역 평균 매매가 최신치는 11.4억원이다. 해석 마포프레자 84㎡ 실거래(26~28.5억)는 서북권 평균의 약 2.3~2.5배 수준으로, 신축 대장 단지가 지역 평균을 압도하는 '초프리미엄' 포지션에 있다. 추론 이 격차는 단순 입지 차이를 넘어 2021년 신축·1,694세대 규모·도보권 학군의 복합 프리미엄이 누적된 결과로, 지역 평균이 조정받더라도 대장 프리미엄이 가격 하방을 비교적 견고하게 받쳐줄 가능성이 높다.
추론 종합하면 마포프레자는 세대수·신축·학군·환금성의 4박자를 갖춘 마포 대표 대장으로, 84㎡ 기준 26~28.5억 박스권은 지역 평균 대비 견고한 프리미엄을 유지할 것으로 판단된다. 실수요·중장기 보유 관점의 매수 매력은 높으나, 기준가 27.1억·갭 15.9억의 절대 진입 비용은 자기자본 여력 점검을 전제로 한다.
사실 마포프레스티지자이 84㎡ 환산 월평균 매매가는 2023년 1월 159,000만원에서 2025년 10월 287,417만원으로 약 28개월간 80.8% 상승했고, 2026년 1월 285,000만원·2026년 5월 268,000만원으로 29억원 부근의 고점권에서 등락 중이다(국토부 실거래). 사실 같은 기간 한국부동산원 서북권 84㎡ 환산 평균 매매가는 2023년 7월 112,350만원에서 2025년 10월 138,634만원으로 약 23.4% 오르는 데 그쳤다.
해석 대장 단지(287,417만원)와 서북권 평균(138,634만원)의 2025년 10월 격차는 약 2.07배로, 2023년 7월의 1.64배(184,000 vs 112,350)보다 벌어졌다. 즉 마포프레자는 단순히 지역 시세를 따라간 것이 아니라 지역 평균을 초과하는 프리미엄을 키워온 단지다. 추론 이 초과 상승은 1,694세대 신축 대단지(2021년 준공)라는 희소성과 마포 핵심 입지가 결합된 결과로, 지역 평균이 2025.11~2026.03 구간에서 111,644~118,843만원으로 횡보·조정받는 동안에도 대장 단지가 26~28억원대를 유지한 점은 하방 경직성(가격 방어력)이 상대적으로 강함을 시사한다.
인사이트 3
① 사실 2025년 8월 275,000만원 → 10월 287,417만원으로 단기 급등 후 2026년 4월 260,000만원까지 조정, 고점 대비 약 9.5% 눌림 구간이 존재한다.
② 해석 지역 평균이 2026.03 114,400만원으로 약세인 반면 대장은 26억원대를 지켜, 조정 국면의 충격이 지역 평균보다 작다.
③ 추론 27억원 기준가 대비 26억원대 매물은 단기 고점 대비 진입 매력 구간으로, 실수요 매수자에게는 분할 접근 타이밍이 될 수 있다(미래 시세 예측은 데이터 미확인).
사실 마포프레자의 최근 12개월 평균 매매가는 27.1억원, 평균 전세가는 11.2억원으로 전세가율은 46.9%, 매매-전세 갭은 15.9억원이다(국토부 실거래). 사실 최근 전세 실거래는 84.8079㎡ 125,000만원(2026.06), 59.78㎡ 95,000만원(2026.06) 등으로 전세가 자체는 우상향(2023.01 87,500만원 → 2026.06 125,000만원, +42.9%)하고 있다.
| 지표 | 수치 | 신호등 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 전세가율 | 46.9% | 🔴 적색 | 50% 미만 — 갭투자 레버리지 효율 낮음 |
| 매매-전세 GAP | 15.9억원 | 🔴 적색 | 갭 15억대 — 초기 투입자본 부담 매우 큼 |
| 전세가 추세 | +42.9% (28개월) | 🟢 녹색 | 전세 우상향 — 임대수요 견조, 역전세 압력 낮음 |
| PIR (가구소득 대비) | 데이터 미확인 | ⚪ 회색 | 가구소득 데이터 미제공 — 산출 불가 |
※ 신호등 기준: 전세가율 60%↑ 녹색·50~60% 황색·50%↓ 적색 / GAP 5억↓ 녹색·5~10억 황색·10억↑ 적색.
해석 전세가율 46.9%·갭 15.9억원은 27억원짜리 자산을 매수하면서 전세보증금(11.2억)으로 충당해도 본인 자금 약 15.9억원이 필요하다는 의미로, 갭투자 관점에서는 진입 문턱이 매우 높은 구조다. 추론 2025년 10·15 대책 이후 수도권 규제지역에서 갭투자(전세 끼고 매매)에 실거주 의무·대출 규제가 강화되면서(수집 근거: 경향신문 2026.01) 갭투자 자체가 봉쇄된 점을 감안하면, 본 단지는 사실상 '실거주 자기자본 매수자' 중심 시장으로 봐야 한다.
해석 다만 전세가가 28개월간 42.9% 오르며 2026.06 84㎡ 125,000만원을 찍은 흐름은, 매매가 조정기에도 전세가 하단을 받쳐 역전세 리스크를 낮춘다. 추론 전세가율이 낮은 것은 '저평가'가 아니라 시장이 이 단지의 미래가치를 매매가에 선반영(프리미엄)하고 있다는 신호로 해석되며, 자기자본 여력이 충분한 실수요·장기보유 매수자에게 적합하고 단기 갭투자에는 부적합하다.
| 단지 | 평균 매매가 | 최고가(시점) | 평균 전세가 | 세대수 | 준공 | 지하철 1km | 초등 1km |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마포프레스티지자이 | 27.1억 | 29.6억(2025.10) | 11.2억 | 1,694 | 2021 | 6개 | 7개 |
| 래미안마포리버웰 | 28.6억 | 29.9억(2026.01) | 11.4억 | 563 | 2015 | 6개 | 4개 |
| 공덕자이 | 23.0억 | 24.8억(2025.09) | 9.0억 | 963 | 2015 | 4개 | 7개 |
| 마포자이힐스테이트 라첼스 | 22.9억 | 31.3억(2026.04) | 데이터 미확인 | 534 | 2003 | 6개 | 6개 |
지도는 인터넷 연결 후 웹에서 열립니다.
사실 평균 매매가 기준 래미안마포리버웰이 28.6억원으로 가장 높고, 마포프레자 27.1억원, 공덕자이 23.0억원, 마포자이힐스테이트 라첼스 22.9억원 순이다. 사실 그러나 세대수는 마포프레자 1,694세대로 래미안마포리버웰(563세대)의 약 3배, 공덕자이(963세대)·라첼스(534세대)를 크게 웃돈다.
해석 래미안마포리버웰이 평균가에서 1.5억원 앞서지만 세대수가 563세대로 적어 거래 표본이 얇고 유동성이 떨어지는 반면, 마포프레자는 1,694세대 대단지로 거래 회전·매물 다양성·관리 규모의 경제 측면에서 우위다. 추론 동일 84㎡ 기준 마포프레자(2021년 준공)는 래미안마포리버웰·공덕자이(2015년)보다 6년, 라첼스(2003년)보다 18년 신축으로, 신축 프리미엄과 대단지 환금성을 동시에 갖춘 '마포 신축 대장'으로서의 지위가 데이터로 확인된다.
사실 라첼스는 2026.04 최고 31.3억원을 기록했으나 평균가는 22.9억원으로, 평균-최고가 괴리가 8.4억원에 달해 일부 고층·대형 위주 단발성 거래로 추정된다. 해석 입지 지표에서 마포프레자는 지하철 1km 6개·초등 1km 7개·중학 1km 5개로 경쟁군 중 학교 인프라가 가장 촘촘해(공덕자이 초등 7개와 동률), 학령기 실수요 흡인력이 비교우위다. 추론 전세가율(마포프레자 46.9%, 공덕자이 약 39.3%=90254/229773)을 비교하면 마포프레자의 전세 지지력이 상대적으로 강해, 매매가 조정기에도 임대수요 기반이 견조할 가능성이 높다. 종합하면 가격 1위는 래미안마포리버웰이나, 규모·신축도·환금성·임대수요를 종합한 '대장 점수'는 마포프레자가 우위라고 판단한다.
사실 한국부동산원·KOSIS 기준 전국 아파트 준공실적은 2024년 39,119세대, 2025년 54,653세대로 정점을 찍은 뒤 2026년 11,197세대로 급감한다. 2025년 대비 2026년 공급은 약 79.5% 감소하는 셈이다. 사실 Tavily 수집 근거(호갱노노 전문가 칼럼)에 따르면 2026년 서울 입주물량은 1만 6,412세대로 2025년 대비 48% 감소할 전망이며, 일부 통계는 서울 2026년 입주를 3,255세대(2025년의 13.6%)로 추산한다.
해석 이 공급 절벽은 마포프레자 같은 핵심 신축의 전세·매매 모두에 우호적이다. 신규 입주가 줄면 인근 대체 전세 매물이 마르고, 전세가가 떠받쳐지면서 매매가 하방을 지지하기 때문이다. 사실 실제 대장 단지 전세 평균은 2023년 1월 87,500만원에서 2026년 6월 125,000만원(84.8079㎡)으로 우상향했고, 2025년 11월(116,444만원)→12월(117,167만원)→2026년 3월(122,125만원)으로 최근에도 꾸준히 올랐다.
사실 수요 측면에서 마포구 총 세대수는 180,659세대이며 연간 순유출은 3,324명이다. 해석 순유출이 발생하는 점은 표면적으로 수요 약세 신호로 보일 수 있으나, 마포구의 인구 순유출은 재개발·재건축에 따른 멸실·이주가 큰 비중을 차지하는 도심형 패턴으로 해석된다. 사실 Tavily 근거(마포구의회 자료)에 따르면 마포대로(마포역~애오개역) 및 백범로·서강로 일대 도시정비형 재개발이 2026년에도 진행 중이며 마포로 3개 구역 77개 지구의 완료율은 89.6%다. 추론 멸실이 이어지는 동안 신축 대단지(1,694세대)인 마포프레자로 이주·교체수요가 집중될 가능성이 높아, 인구 순유출 수치만으로 수요 약세를 단정하기 어렵다.
사실 현재 미분양은 214세대(2026.04 기준)로 매우 낮은 수준이다. 해석 미분양 214세대는 마포구 총 180,659세대의 0.12%에 불과해 적체 위험이 사실상 없는 상태로, 공급 과잉이 아니라 공급 부족 국면임을 뒷받침한다. 추론 2026년 공급 절벽 + 낮은 미분양 + 정비사업 멸실 수요가 겹치면, 향후 12~24개월 마포 핵심 신축 전세가에는 상방 압력이 우세할 것으로 판단된다. 이는 갭(현재 15.9억)이 점진적으로 축소될 여지를 만든다.
사실 마포프레스티지자이는 2021년 준공된 1,694세대·23개동·최고 27층 신축 단지로, 준공 5년차에 불과해 재건축·재개발 대상이 아니다. 해석 따라서 본 단지 자체의 정비사업 분석은 해당사항이 없으며, 관전 포인트는 '주변 정비사업이 만드는 외부 효과'다.
사실 Tavily 수집 근거(마포구의회 자료)에 따르면 2026년 마포대로(마포역~애오개역)·백범로·서강로(신촌역~서강대역) 일대에서 도시정비형 재개발이 진행되며, 마포로 3개 구역 77개 지구(328,198㎡)의 완료율은 89.6%(62개 완료, 7개 진행)다. 사실 서울시 정비사업 절차상 조합설립인가 동의율은 토지등소유자 75% 이상·토지면적 50% 이상이 요건이다.
해석 주변 노후 구역이 신축으로 전환될수록 일대가 신축 클러스터로 재편돼 마포프레자의 입지 프리미엄이 강화된다. 추론 다만 정비사업 진행 중에는 이주·멸실로 일시적 전세 수요가 마포프레자로 몰려 전세가를 끌어올리고(=실거주 임차비용 상승), 신축 입주가 완료되는 시점에는 대체재가 늘어 전세가 상승세가 둔화될 수 있다. 본 단지 보유자 입장에서는 '주변 정비 진행기'가 전세·매매 모두에 유리한 구간으로 판단된다. 해석 구체적인 인접 구역별 조합설립·사업시행 단계 일정은 본 데이터셋에 제공되지 않아 '데이터 미확인'으로 처리한다.
본 장의 모든 시나리오는 기준가 = 국토부 실거래 최근 12개월 평균 매매가 27.1억원을 출발점으로 하며, 임의 목표가 제시가 아닌 '전제 조건 충족 시 방향성'으로 서술한다.
① 낙관 시나리오 — 사실 전제: 2026년 서울 입주물량 48% 감소(1.64만 세대)와 미분양 214세대의 낮은 적체가 유지되고, 마포 정비사업 멸실 이주가 지속. 추론 이 경우 전세가(현 11.2억, 84㎡ 최근 12.5억)가 추가 상승하며 전세가율 46.9%가 50%대로 올라 갭(현 15.9억)이 축소된다. 역대 최고가 29.6억(2025.10)을 재돌파하는 흐름이 가능하다. 해석 매수자에겐 진입 비용(갭) 감소, 보유자에겐 차익 확대 구간.
② 기준 시나리오 — 사실 전제: 공급 절벽은 유지되나 대출규제(수도권 주담대 6억 한도, 2주택 이상 LTV 0%)가 매수 여력을 제약. 해석 매매가는 27.1억 안팎에서 등락하며 횡보, 전세가는 공급 부족으로 완만한 우상향. 추론 2026년 월별 매매가 285,000만원(1월)→260,000만원(4월)→268,000만원(5월)의 등락은 이 기준 시나리오에 부합하는 패턴으로 읽힌다.
③ 보수 시나리오 — 사실 전제: 금리 재상승 또는 추가 규제로 매수심리 위축, 마포구 연간 순유출(3,324명) 확대. 해석 매매가가 24~25억대(2025년 상반기 수준, 2025.03 238,071만원·2025.05 248,360만원 구간)로 조정될 수 있다. 추론 다만 전세가율 46.9%는 강남권 신축과 유사한 견고한 하방으로, 전세가 11.2억이 매매가 급락을 제약한다. 깊은 하락보다는 거래량 감소형 조정 가능성이 높다.
| 리스크 | 발생가능성 | 영향 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 대출규제 지속 | 높음 | 높음 | 수도권 주담대 6억 한도·2주택 LTV 0%로 27.1억 단지 매수 여력 직접 제약 |
| 갭투자 부담 | 높음 | 중 | 갭 15.9억으로 진입 자기자본 부담 큼, 전세가율 46.9% |
| 금리 재상승 | 중 | 높음 | 보수 시나리오상 매매가 24~25억대 조정 트리거 |
| 인구 순유출 | 중 | 중 | 연간 3,324명 순유출, 다만 정비사업 멸실 영향 혼재 |
| 공급 과잉 | 낮음 | 중 | 2026년 준공 11,197세대로 급감·미분양 214세대(0.12%)로 리스크 제한적 |
| 역전세 | 낮음 | 중 | 전세가 2023.01 8.75억→2026.06 12.5억 우상향으로 역전세 압력 낮음 |
해석 가장 현실적이고 영향이 큰 리스크는 '대출규제'와 '금리'로, 둘 다 가격 펀더멘털(수요·공급)보다 정책·거시 변수다. 추론 즉 마포프레자의 하방 리스크는 단지 자체의 약점이 아니라 외생적 규제 사이클에서 비롯되며, 규제 완화 시 가장 먼저 반등할 핵심 자산군에 속한다.
사실 마포프레스티지자이는 최근 12개월 평균 매매가 27.1억원, 평균 전세가 11.2억원, 전세가율 46.9%, 갭 15.9억원의 마포 핵심 신축 대장이다. 사실 월별 평균 매매가는 2023년 1월 159,000만원에서 2025년 10월 287,417만원으로 80.8% 상승했고, 같은 기간 서북권 84㎡ 환산 지역 평균 상승률(약 23%)의 3배를 웃돌았다. 해석 이는 1,694세대 대단지 신축 프리미엄과 마포 핵심 입지(도보 2분 서울한서초·1km 내 지하철 6개)가 결합된 구조적 수요 우위의 결과다.
투자 결론: 매수 검토(중장기 보유 관점) — bullish. 추론 근거는 ① 2026년 서울 입주 48% 감소·미분양 214세대(0.12%)의 공급 절벽, ② 전세가 12.5억(2026.06)까지 우상향하는 견고한 하방, ③ 정비사업 멸실에 따른 핵심 신축 교체수요 집중이다. 해석 다만 갭 15.9억·전세가율 46.9%는 갭투자 진입 비용이 커, 실거주 또는 충분한 자기자본을 갖춘 중장기 보유자에게 적합하다. 단기 레버리지 갭투자에는 부적합하다. 이는 앞선 1장의 '매수(실수요 우위) / 갭투자는 주의' 결론과 일관된다.
※ 면책: 본 리포트는 국토교통부·한국부동산원·KOSIS 등 공공데이터에 근거한 분석 자료이며, 특정 종목·물건의 매매를 권유하지 않습니다. 모든 투자 판단과 그 결과의 책임은 투자자 본인에게 있으며, 실제 거래 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 거치시기 바랍니다. 미래 시세·PIR·가구소득 등 본 데이터에 없는 항목은 추정하지 않았습니다.